تفاصيل القانون 164 لسنة 2025 بشأن الإيجار القديم في مصر - النص الكامل

في خطوة تشريعية فارقة وصفتها كثير من المصادر بالمهمة نحو إصلاح علاقة الملاك بالمستأجرين خلال حقبة العقود القديمة، أقرّ الرئيس عبد الفتاح السيسى القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي نُشِر في الجريدة الرسمية بتاريخ 4 أغسطس 2025، وبدأ سريانه اعتبارًا من اليوم التالي، أي 5 أغسطس 2025.

يختص هذا القانون بتطبيقات على الأماكن المؤجرة سواء لغرض السكني أو لغير السكني (بالنسبة للأفراد)، الخاضعة لأحكام القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. 

 

تعديلات قانون الايجار القديم

 

1. الفترة الانتقالية لإنهاء عقود الإيجار القديمة
    

   • تنتهي العقود السكنية بعد مرور 7 سنوات من بدء تطبيق القانون،
      

   • وتنتهي عقود الإيجارات لغير السكني (للأفراد) بعد 5 سنوات.
      

   • تجدر الإشارة إلى وجوب تراضي الأطراف في حال إنهاء مبكر للعقد.
      

2. إقرار لجان حصر لمحاور تقسيم المحافظات

يتم تشكيل لجان على مستوى كل محافظة لتصنيف المناطق ذات عقود الإيجار القديمة إلى ثلاث فئات: متميزة، متوسطة، اقتصادية، بناءً على معايير مثل: الموقع، مستوى البناء، المرافق، شبكة الطرق، قيمة العقار في ضريبة المباني، وغيرها. وتُسَنح هذه اللجان مدة ثلاثة أشهر لإنهاء أعمالها، مع إمكانية تمديدها لمرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء.
 

3. تحديد القيمة الإيجارية الجديدة
    

   • في المناطق المتميزة: 20 ضعف القيمة القانونية الحالية، بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.
      

   • في المناطق المتوسطة: 10 أضعاف، بحد أدنى 400 جنيه.
      

   • في المناطق الاقتصادية: 10 أضعاف، بحد أدنى 250 جنيه. 

 

4. الإيجارات لغير الغرض السكني

تُحسب بـ 5 أضعاف القيمة القانونية الحالية. 

 

5. زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15%

تُطبق على القيم الإيجارية الجديدة طوال مدة التطبيق. 

 

6. الإخلاء الإجباري قبل نهاية المدة

يُسمح للمالك بطرد المستأجر في حالتين:
 

• إذا ترك العقار مغلقًا لأكثر من عام دون سبب منطقي،
   

• أو إذا كان المستأجر يمتلك وحدة أخرى صالحة للسكن لنفس الغرض.
  في هذه الحالات، يمكن اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية للحصول على أمر طرد فوري، دون تعطيل الحق في التعويض.

 

7. اطّلاع المستأجر على الحق في الوحدة البديلة

يسمح القانون للمستأجر أو من امتد إليه العقد بطلب تخصيص وحدة بديلة (سكنية أو غير سكنية) من وحدات الدولة المتاحة، سواء بالإيجار أو التمليك، قبل انتهاء مدّة العقد.
يشترط إرفاق طلب الإخلاء، ويصدر مجلس الوزراء (بعد عرض وزير الإسكان) قرارًا خلال شهر يحدد الشروط والإجراءات وأولويات التخصيص.

 

8. إلغاء القوانين السابقة
    

9. يُلغى بموجب هذا القانون – بعد مرور 7 سنوات على دخول القانون حيّز التنفيذ – كل من: القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981، وكذلك المادة 29 من القانون رقم 6 لسنة 1997، بالإضافة إلى أي حكم يخالف أحكام قانون 164.
    

للاطلاع على النص الكامل للقانون:
 

ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ١٦٤ ﻟﺴﻨﺔ ٢٠٢٥

بشأن بغض ﺍﻷﺤﻜﺎﻡ ﺍﻟﻤﺘﻌﻠﻘﺔ بقوانين

ﺇﻴﺠﺎﺭ ﺍﻷﻤﺎﻜﻥ ﻭﺇﻋﺎﺩﺓ ﺘﻨﻅﻴﻡ ﺍﻟﻌﻼﻗﺔ بين ﺍﻟﻤﺅﺠﺭ ﻭﺍﻟﻤﺴﺘﺄﺠﺭ

بأسم ﺍﻟﺸﻌﺐ

ﺭﺋﻴﺲ الجمهورية

 

مادة (1):

 

تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني وفقاً لأحكـام القـانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

 

مادة (2):

 

تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء 7 سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهى عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله مـا لـم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

 

مادة (3):

 

تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التى بها أماكن مؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة ، متوسطة ، اقتصادية ، على أن يُراعى في التقسيم والمعايير والضوابط الآتية :

 

1 - الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار .

 

2- مستوى البناء ونوعية مواد البن المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة .

 

3- المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق .

 

4- شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

 

5 - القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨ ، الكائنة في ذات المنطقة.

 

ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون ، ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء مد مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة ، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهى إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

 

مادة (4) :

 

اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني الخاضعة لأحكــام هــذا القانون والكائنة فى المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه ، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنيه للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية ويلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (3) من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع مائتين وخمسين جنيها شهريًا ، على أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال ، بدءًا مـن اليـوم التـــالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) من هذا القانون بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

 

مادة (5):

 

اعتبارا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكني خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية . مادة (6) تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (4) ، (5) من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة (15٪).

 

مادة (6)

 

تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (4) ، (5) من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة (15٪).

 

 مادة (7)

 

مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) مــن القـانون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه ، يلتزم المستأجر أو من امتد إليـه عقد الإيجـار، بحسب الأحوال ، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، في نهاية المدة المبين المــادة (2) مـن هـذا القانون ، أو حال تحقق أى من الحالتين الآتيتين:

 

1- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلقًا لمدة تزيد عن سنة دون مبر ر

 

2- إذا ثبت أن عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال، قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعـد مـن أجلـه المكان المؤجر

 

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال ، أن يطلـب  من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتض.

 

ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امت إليه عقد الإيجار ، بحسب الأحوال ، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة ، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضــــــي الأمور الوقتية المشار إليه.

 

مادة (8)

 

مع عدم الإخلال بحكم المادتين (2) ، (7) من هذا القانون، يكون لكل مستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً لأحكام القانونين رقمــــى 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 المشار إليهما ، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقـود في المادة (2) من هذا القانون ، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غيــر ســكنية ، إيجارًا أو تمليكا ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فـور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة.

 

ويُصدر مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قرارًا بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات والبت فيها ، وترتيب أولويات التخصيص وجهات الدولـــة المنوط بها تخصيص الوحدات المتاحة، وتلتزم الجهات المشار إليها بعرض الوحدات المتاحة لديها ونتيجة ترتيب الأولويات على مجلس الوزراء لاعتمادها ، على أن يتم الالتزام بتخصيص الوحدات السكنية للمستأجر الأصلي للوحدة السكنية الذي تحرر لــه عقد إيجار من المالك أو المؤجر ابتداءً وكذلك زوجه الذي امتد إليه العقد قبل العمل بأحكام هذا القانون ، وذلك قبل عام كحد أقصى من انقضاء المدة المحددة بالمادة (2) من هذا القانون.

 

وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية ، إيجارًا أو تمليكا . إيجارًا أو تمليكا ، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحـــدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقا به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولــى مــن هذه المادة، على أن يُراعى فى الأولوية حال التزاء راحم طبيعة المنطقة التي بها الوحـــدة المستأجرة ، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.

 

مادة (9):

 

مع عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون ، تلغى القوانين أرقام 29 لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بـيـن المـؤجر والمستأجر ، و 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.

 

مادة (10):

 

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويُعمل به اعتبارا مـن اليوم التالي هذا القانون بخاتم الدولة، ويُنفذ كقانون من قوانينها.

 

صدر برئاسة الجمهورية فى 10 صفر سنة 1447هـ  الموافق 4 أغسطس سنة 2025م.